Kiracı Hakları - 2026 Güncel Rehber

1. Kira Artış Sınırı (TBK md. 344)

Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca, konut kiralarında yıllık kira artış oranı bir önceki kira yılındaki TÜFE (tüketici fiyat endeksi) oranını geçemez. Bu kural emredici niteliktedir ve tarafların sözleşme ile bunun üzerinde bir artış belirlemeleri halinde, yasal sınır uygulanır.

2. Tahliye Koruması (TBK md. 347)

Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinin süresinin bitmesi halinde dahi kiracıyı tahliye edemez. Sözleşme, kiracının iradesine bağlı olarak kendiliğinden uzar. Kiraya verenin fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda doğar.

Kiraya verenin tahliye isteyebileceği sınırlı haller:

• Kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı (ihtiyaç nedeniyle tahliye)
• Yeni malikin ihtiyacı (satın alma sonrası, 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava)
• Esaslı tamir/tadilat gerekmesi
• Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi (iki haklı ihtar)

3. Depozito Kuralları (TBK md. 342)

Kiracı, güven bedeli (depozito) olarak en fazla üç aylık kira bedelini verebilir. Bu bedel, vadeli mevduat hesabında veya döviz hesabında tutulmalıdır. Kiraya veren depozitoyu kendi kişisel hesabında tutamaz.

4. Bakım ve Onarım (TBK md. 301, 317)

Kiraya veren, kiralananın kullanıma uygun durumda teslim edilmesi ve kiralanandaki ayıplarının giderilmesinden sorumludur. Kiracının olağanüstü bakım masraflarından sorumlu olması beklenemez.

5. Sözleşme Feshi

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

6. Başvuru Yolları

• Sulh Hukuk Mahkemesi: Kira uyuşmazlıkları, tahliye ve kira tespit davaları
• Tüketici Hakem Heyeti: Belirli sınırın altındaki uyuşmazlıklar
• Arabuluculuk: Dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci